レバレッジリーディング・メモ
不動産投資のABC
- 2008-07-28 (Mon)
- 不動産投資
 | 不動産投資のABC -物件管理が新たな利益を作り出す (金持ち父さんのアドバイザーシリーズ) (2006/11/10) ケン・マクロイ 商品詳細を見る |
先ほどまで全編ついてレバレッジメモしていたのですが、自分の不注意な操作で消えてしまいました。そこで、最も重要な箇所のみピックアップします。
不動産投資に関するいくつかの原則
・売主が要求する価格は不適切なものである。
・あなたが割り出した物件の価値が、あなたのオファー額となる。
・集合住宅の場合、物件の価値は、現在のキャッシュフローに基づいたものになる。
物件評価の5ステップ
1.物件からの収入を確認する。
2.支出を確認する。
3.純営業収益（NOI)を計算する。
4.期待利回りと評価額を計算する。
5.ローンの支払額とあなたの利益（キャッシュ・オン・キャッシュ）を計算する。
NOI（純営業収益）＝収入−支出
期待利回り＝NOI(純営業収益）÷購入価格
物件評価額およびオファー価格＝NOI÷期待利回り
キャッシュ・オン・キャッシュリターン＝利益÷頭金の支払額
買付証明書
契約書
不測の事態
ローンに関するものとデューデリジェンスに関するもの
ローン特別条項の記述
デューデリジェンス中の不測の事態に対応する
・契約後、ある程度の情報開示期間中に不測の事態が生じた場合、物件の取引について再度交渉する権利を明記する。
デューデリジェンスのチェックリスト（重要です）
＜書類の監査＞
目的・・・実際の潜在収入の計算を検証する。
・すべてのユニットの署名のある賃貸借契約書。法的拘束力をもつ契約書があることを確認する。
・家賃台帳の月額家賃
・敷金、これらの敷金は入居者に帰属するが、新しいオーナーに移管される。
・入居者の状況。家賃を期日までに払っているか。他の住人の迷惑になるような行為をしていないか。すべての入居者について、信用や犯罪歴のチェックはすんでいるか。
＜屋内の検査＞
目的・・・物件についての物理的面を知り、入居者の状況について感触を得るのに役立つ。また、もしこの物件を購入したとしたら、将来のキャッシュフローにどのような問題が起こるかを理解する手助けとなる。動産の実際の状態を判断し、規模の大きな修繕がどれくらい必要かについての感触が得られる。
・現在の入居者のライフスタイルについての手ががり。
・売主は賃貸中だと言っているが、住んでいる人がいないユニット。
・無くなっている家具や調理器具、あるいは使用の寿命がほとんど切れかかっている備品。
・建物や設備に対する水や火、または入居者による大きな損傷。
・各ユニットの害虫の問題を示すような証拠を探し、害虫駆除が必要な部分をすべて記録すること。
＜政府の監督官庁による検査＞
目的・・・物件が政府の基準を遵守していることを確認する。
・消防法違反。
・無許可の問題。改造や増築。
・アスベストや有害なカビ、鉛系のペンキ、放射性物質。
・建築規制の違反や別の物件への不法侵害。
＜業者との契約の検査＞
目的・・・現在のオーナーと業者が交わしている契約を確認し、もしそれらの契約が所有権の移転の後も残るものであれば、その改善方法を考える。
・プールに関わる請負契約。
・暖房、空調、エアコンに関わる請負契約。
・造園に関する契約。
・コインランドリーの設備に関する請負契約。
・配線や警報に関わる請負契約。
・駐車場に関わる契約。
・広告に関わる契約。
＜外観の検査＞
目的・・・物件の外回りをすべて評価し、いつ修繕や交換が必要になるかを確認する。
・屋根の問題
・暖房、換気、冷房システムの状態、設備に関する契約、メンテナンスの記録。修繕の記録や各々の装置の使用年数。
・現行の規則を遵守していないような電気配線。
・老朽化したり、腐食したり、水漏れしたりしている水道管。
・外壁の塗装や装飾の状態。
・敷地内の私道や駐車場の状態。
・造園の問題。給水やスプリンクラーの装置の故障、剪定が必要な大きな樹木、歩道にひび割れを作ったり基礎部分に問題を起こしたりする育ちすぎた木の根など。
道は開ける
- 2008-06-22 (Sun)
- レバレッジメモ
 | 道は開ける 新装版 (1999/10) デール カーネギーDale Carnegie 商品詳細を見る |
色々な本を読んでいくと、色々な本を薦めしているのですが、この本は複数の方が紹介していてとても気になっていたものです。納得しました、これは「人生の書」と言えるものです。この本を読めば、あの秋葉原の事件も起きなかったでしょう。すべてに人にお薦めします。
レバレッジメモを行うと、すべて書き出す必要があるので、二つだけ書き留めておきます。
悩みを解決するための魔術的公式
1.起こりうる最悪の事態とは何か」と自問する。
2.やむをえない場合には、最悪の事態を受け入れる覚悟をすること。
3.それから落ち着いて最悪状態を好転させるよう努力すること。
仕返しをしてはならない。敵を傷つける前に自分を傷つける結果となるからだ。私たちはアイゼンハウアーの態度を見習おう。つまり、一分たりとも無駄にしないために、きらいな人については考えないことだ。
この本と時を同じくして読んだ「タイムシフティング」の中にも同じ考えが流れていました。こちらもお薦めです。
 | タイムシフティング―無限の時間を創り出す (1997/05) ステファン レクトシャッフェン 商品詳細を見る |
今に入り込むこと
時間に境界線を設けること
ありふれた日常に敬意を払うこと
自然発生的な時間を造りだすこと
何でも自分のしたいことをすること
修養の時間を造りだすこと
誰の時間も等しく平等である←革命的ことば
「仕組み」仕事術
- 2008-06-16 (Mon)
- レバレッジメモ
 | 最少の時間と労力で最大の成果を出す「仕組み」仕事術 (2008/03/03) 泉 正人 商品詳細を見る |
このブログのきっかけをつくってくださった「レバレッジリーディング」著者本田直之さんお薦めの書籍です。今まで１〜２時間かかっていた仕事を、５分で終わらせる為の具体的な方法を紹介しています。
・「仕組み」とは「誰が、いつ、何度やっても同じ結果がだせるシステム」のこと
・「できるビジネスマン」は高い能力を身に付けていて、それを「仕組み」にすることができる人
・仕事は「作業系」「考える系」があり、「作業系」の仕事こそ「仕組み」づくりが有効
・「千円札は拾うな。」安田佳生さんはこう書いている
 | 千円札は拾うな。 (2006/01/20) 安田 佳生 商品詳細を見る |
「優秀な人にたくさんの仕事をさせてしまうと、その人が持つ最も大切な能力が発揮されなくなってしまう。その最も大切な能力とは、「新しいものを生み出す能力」である。優秀でない人は、暇になれば暇なだけで終わってしまうが、優秀な人というのは、暇な時間ができると、意識的に、あるいは、無意識のうちに、それを「考える時間」にあて、そして実際に、必ず何か新しいものを生み出す。優秀な人に「自由な時間」を与えるほど効率のいい戦略はない。」
・「仕組み」をつくることで捻出した時間と労力を、ひたすら「頭で考えること」に振り向ける
・成功体験を「仕組み化」する
・ルーチンワークを「仕組み化」する
・「時間をいかに有効に活用するか」はビジネスマンにとって永遠の課題
・時間をいくらかけても売上げ増には直結しない業務に関しては、むしろ「仕組み化」することで効率化をはかり、コストを最小限にすべき
・「仕組み」づくりは、将来の自分への投資
・忙しい時こそ成長のチャンス、「考え方を変える」こと、それが「仕組み」をつくることの第一歩である
・「仕組み」でチームを動かす→他人の能力を信頼してまかせられる→彼らがその仕事を問題なく実行できるような「仕組み」をつくって、その上で仕事をさせなければならない
・小山昇さん著「儲かる仕組みをくつりなさい」では以下のように書いている
 | 「儲かる仕組み」をつくりなさい----落ちこぼれ企業が「勝ち残る」ために (2005/08/09) 小山 昇 商品詳細を見る |
「管理職の中には、「マネジメントとは人を管理することだ」ととらえている人が多くいます。しかし、それは誤りです。「人の管理」と考えると、自然とその人物を好きか嫌いかで判断・評価してしまうからです。（中略）では、管理職は何を管理すべきなのか。仕事です。これなら好き嫌いは関係ありません。だから仕事の管理をすればするほど、組織は明るくなります。」
・「成功者の真似」が必要 できる人、仕事を効率よくこなしているビジネスマンを真似る
・本田直之さん著「レバレッジリーディング」では以下のように書いている
「自分のやる気に他人の知恵や経験というレバレッジをかければ、何十倍、いや何百倍もの結果を出すことができる。」（だから、他の成功しているブロガーの真似をするだけで成果はおのずとついて来るとになりますね・・・）
・失敗も「仕組み化」で防げる、減らせる
・「仕組み」が遂行される「仕組み」をつくる
・続ける「仕組み」をつくる 強い意志や根性がなくても続けられることが大事
・続けるためのアイデア�‐�さな目標をつくる
・石田淳さん著「続ける技術」「すごい「実行力」」
 | 「続ける」技術 (2006/10/20) 石田 淳 商品詳細を見る |
 | すごい「実行力」 (知的生きかた文庫 い 53-1) (2007/06/20) 石田 淳 商品詳細を見る |
ポイントカードを推奨、できたら１ポイント、すごくできたら２ポイント→自分にほうびをあげる
・続けるためのアイデア��他人のパワーを使う
・「仕組み」仕事術、３つの黄金ルール
�〆庸修僕蠅蕕覆�
��意思の力に頼らない
�５�憶力に頼らない
・チェックシートを徹底活用する
・使えるチェックシートをつくる4つのコツ
� �To Do」と「詳細」に分ける
�△任�るだけ細かい手順に落とし込む
�Ｈ獣任鯑�れない
�て鹽挂椶�らはアルバイトもできるように
・なんでもチェックシートにする
・トリンプ・インターナショナル吉越浩一郎さん著「２分以内で仕事は決断しなさい」
 | 2分以内で仕事は決断しなさい―スピード重視でデキる人になる! (2005/04) 吉越 浩一郎 商品詳細を見る |
「社員のIQを５倍にしたり、労働時間を５倍にするのはまず不可能ですが、スピードならやり方次第で５倍にできる。」
・メンテナンスが簡単にできることは「仕組み」を仕事に定着させるために必要な条件です
・チェックシートを社内で共有するときのコツ
�ゞν�フォルダに入れる
��更新があればメーリングリストに流す
��シートの更新は誰でもOK
・あらゆるタスクを一元管理する。
�‘韻犬發里鬘欧鳥�たない
��PCは１台をとことん使う
�２燭任睚�り込む
�ぅ侫�ルダを細かく分けすぎない
�ゥ侫．ぅ詭召縫襦璽襪鬚弔�る
�Δ修梁哨侫�ルダをつくる
�Д丱奪�アップを「仕組み化」する
・とにかく迷わずリストに入れる
・自分宛にメールを送る
・優先順位をつけず楽な仕事から片付ける あくまでも頭を使わない
・仕事を選択する判断基準は、「重要度」でなく「処理時間」
・仕事をきっちり完了させていく気持ちよさを毎朝味わうのも、ひとつの「仕組み化」といえる
・「考える系」は、定期的にリマインドして、潜在脳に植えつける
・その日に終わらなかったタスクをどうするか。
�．織好�が抽象的あるいは複雑であるため、手がつかない、途中で止まってしまう→できるだけ細分化
�△修離織好�をやる気がない→スパッと消す。感情を入れない
・メール処理の「仕組み」
�，修両譴琶嵜�する。 メールを読むのは必ず一回だけ
��5秒以上判断に時間をかけない 未完のまま放置しない
�Ｊ絃呂�20行以内にまとめる
�ち�択肢を2つ以上用意する 一回で回答できるように返信する
�ゲ嫋鮟颪�にする
★��24時間ルール 24時間以内に拒否や他の意見がなければ、自動的に「承認」となる
他人の出したアイデアに批判する方が頭を使わない
・情報収集 「受身になる」「情報の入りをふさがない」
・7つの習慣
�ヽ擇垢襪海箸砲海世錣�
�▲轡鵐廛襪帽佑┐�
�５�憶せずに記録する
�い錣�らないことは聞く
�ゼ�分の時間を、時給で判断する
�ΔΔ泙�いっている人のまねをする
�Ъ�分を「型」にはめる
・「仕組み化」は、将来の自分の仕事や時間を買うようなもの
・「仕組み」づくりの第一歩は、まず書き出すこと
・「仕組み化」が機能するとどうなるか？
●「うっかり忘れ」がなくなる
●あせりやストレスから開放される
●根性や気合いに頼らず、「やる気」をコントロールできるようになる
●能力や感性に頼らずに結果が出る
↓
★仕事が一気に楽になる
★ストレスが起こらなくなる
↓
■より生産的なことに時間を使える
「才能とは、努力を継続する力である」羽生善治さんの言葉
本を読む時間よりここに書き込む時間の方が長くなっている。どうしたものか？仕組みが必要だ・・・。
ゼロからの不動産投資
- 2008-06-12 (Thu)
- 不動産投資
 | ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円 (2007/07) 赤井 誠 商品詳細を見る |
さっそくレバレッジメモ！
・頭金をどうするか
物件の一割程度の資金をもっていないと、手付金すら入れられません。
・物件入手までの流れ
ネットで物件を探す→不動産業者に資料請求する→現地を見に行く→買い付けを入れる→売買契約を結ぶ（手付金を入れる）→銀行に融資を申し込む→決算、登記する（司法書士）→晴れて自分のものに！
・これだけは揃えたい！銀行融資に必要な資料
�（�件の資料
・販売図面 公図
・レントロール（家賃表、入居状況）
・納税通知書（固定資産税・都市計画税）
・この物件を購入しようと考えた理由とその根拠
・物件のアピールポイント（駅が近い、学校が近い、病院が近い等、ニーズがあることなど）
・部屋が埋まっていない原因分析と自分はどうやって満室にするか、など
�∧嶌僖轡絅潺譟璽轡腑�
・入居率90,80,60％を想定した場合
・融資額、金利、返済期間の違いによる30年間のキャッシュフロー
�Ｍ算餞�望金額と期間
�ぜ�分の資料
・家族構成
・経歴（出身大学、就職履歴）
・勤務先（住所、所属、役職、勤続年数）
・過去３年間の所得（源泉徴収表）
・今年の給与明細
・ボーナス明細と年収予想
・確定申告書（初めての人は不要）
・自分のアピールポイント（不動産への真摯な取り組み姿勢など、自慢できるところは何でも書く）
�ソ衢�物物件資料
・収支一覧（購入額、借入金、入居状況、固定資産税、現状のキャッシュフロー）
・登記簿謄本のコピー
・ローン返済表
�Δ修梁抄睛算饂紺賤�
・年金
・財形貯蓄
・銀行預金
・株
・債券
・退職金積み立て額
・その他金目のものなんでも
��法人の決算書（直近３期分）※法人で買う人のみ
・銀行はきちんとした人・物件には融資をしたがっている
・区分所有のワンルームの融資は相当難しい 500万円を借りるのに金利3%で物件価格の80%までがもっとも良い条件だった。
＜アパートローンを扱っている銀行＞
○三井住友銀行（SMBC)
全国のRC物件に強く、収益還元で評価してくれ、フルローンが可能
○りそな銀行
全国のアパートマンション対応。基本的に積算評価。中古でも長く借りられる。
○三菱東京UFJ銀行
UFJと合併してからアパートローンは積極的に行っている。ただし、SMBCと比べると評価は厳しい。
○オリックス信託銀行
大都市圏では融資を受けやすい。融資額は条件によってはフルローン可能だが、たいていは物件の90%まで。総融資額は年収の10倍までが目処
○スルガ銀行
区分所有からい1棟まで、融資は比較的受けやすい。ただ、金利が4.5%以上とかなり高め、ただし、半年・１年の返済で金利見直しアリ？
○全期間固定のSBIのグッドローン
・間取り・風呂などの大きな設備がしっかりしているかチェック
・周辺調査 その周辺のアパート、マンションの空き状況チェック 空室＝ガスメーターの下のレバーが横になっている。
・管理会社の業態で入居率は変わる 客付け主体の会社に管理を任せた方が良いかもしれない
・募集広告は満足のいくものをつくろう
・物件を満室にするには業者まかせはダメ 自分で工夫、実行に移そう
・ノンリコースローン（ノンリコ） 投資リスクを限定した連帯保証人が不要で、借主の資産や信用力によらないアパートローン
・見学しないとわからないRC物件比較
＜銀行融資フルローンの条件＞
○現在の物件の収支がキャッシュフロー的に問題ないか
○物件価格の積算価格が債務超過でないか
積算価格と収益価格についてはこちらをご覧ください。
○SMBCのフルローン基準（2006年2月時点）
家賃の80%から金利4%での返済と、管理費として家賃の10%を引いたものが黒字になること
家賃×80%−金利4%での返済額−管理費（家賃収入の10%）＞0 となること
○1億円超の物件では属性が問われる
上場企業社員、マイナス資産がない
年収500万円くらいの人でもフルローンを受けている
個人で融資に行くよりは、実績のある業者経由で融資を依頼したほうが有利
・物件は利回りと積算価格を重視して選ぼう
・エレベータの経費は業者を変更することで安くできる。SEC、ジャパンエレベータ
・清掃費 シルバー人材でかなり安くできる。
・女性に好かれるような物件、女性の心をつかむ
・小規模企業共済 最大月7万円を掛け金とすることができ、その掛け金は全額所得控除になる、また、必要な時に掛け金の範囲内で安い金利でお金を借りられる
・「法人したほうが得にになる所得ポイント」
・金利は今後かならず上がる。固定金利・変動金利のどちらをとるかは各自の戦略により決定すべき。
・入居募集 敷金礼金あり、敷金礼金ゼロ＋賃料アップ
・満室は経営基盤をかためるパワー
・電気代半減プロジェクト 蛍光管の変更
・マンション名変更
・自作パンフ
・物件の至るところをすべてほめましょう
・NW作戦 残りわずか
・セキュリティーは今や必需品 暗証番号キー、セキュリティホン
・会社設立のためには
会社名、役員名・住所・生年月日、業種、資本金
・税理士選びは慎重に→面倒でも、一度たずねる
本、DVDを出している先生は概して対応が悪い
ホームページが意外と対応が悪かったり・・・
・LLCのメリット
�＼瀘�時にかかる費用が安い
��会社の機関（役員、株主総会等）に関するルールがない
�Ｇ枦�を自由に決めることができる 出資割合と関係なく自由に利益を配当できる。
�し荵珊�告が不要
�ヌ魄�の任期に関する定めがない
・LLCのデメリット
みなし個人としてのアパートローンを受けられなくなり、事業ローンだけとなる可能性あり
・法人化 経営委託料10%の業務内容
�…詑瀘繊γ和綸�の請求、集金及び受領
��賃貸不動産の維持管理業務
�Ｄ詑濾堝飴嵯戚麝�行の監督、管理業
�つ詑濾堝飴困諒臀元擇唸洪兄�の賃貸設定業務
�シ戚麕�了時における立ち退き等の交渉及び整理業務
・浦田健著「金持ち大家さん」になるマル秘裏マニュアル を読む
 | 「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル (2005/11/30) 浦田 健 商品詳細を見る |
・法人化するための目安 以下の2つ以上当てはまる人
○不動産所得が1,000万以上
○所得を分割できる人がいる
○今後も物件を増やすつもり
○サラリーマンの給与が800万以上
＜銀行融資までの行内での手続き＞
1.担当者が直属の上司、支店長とディスカッションして問題点を詰め、不足データや不明点をお客様に確認する。
2.行内向けの稟議書作成
3.支店長、本部審査部門（2億円以上か？）が決裁
稟議書の中身
�＿饉辧�事業の概要�⊃修圭个侶舒沺蔽�からの話か）�Ｍ弖鏤�由（何に使うか）�な嶌僂侶弉茵Ω胸顱∧歔粥癖歉攷諭�担保など）�ゾ魴錙紛睛�、返済スケジュール）�γ甘�支店の見解「意見」「対応方針」
・駐車場、駐輪場運営も大事な資金源
・車の法人化にデメリットなし
・不動産セミナー
�‘�居者の物件選びの重要条件 ・家賃 ・間取り（向き、階数） ・エリア
�∈廼甬涵緇困両魴錙 �初期費用 ・セキュリティ
��住まいのそばに絶対必要な施設 コンビニ、銀行ATM、郵便局、100円ショップ
・キャッシュフローに関しての本 広瀬智也著「キャッシュフローを生む不動産投資」
 | キャッシュフローを生む不動産投資 (2005/03/08) 広瀬 智也 商品詳細を見る |
巻末近くに参考にされた書籍一覧が乗っています。不動産関係だけで20冊以上、敬服いたします。僕はまだまだ勉強が足りません。「あかちゃん」のブログはこちらです。勝手に紹介してすみません。
本の内容をかなりの部分抜き出しているので、これってもしかして著作権侵害になるのではないかと心配になってきました。もし、抵触するようでしたら直ぐに削除いたしますので、詳しい方がいらっしゃいましたらご指摘をお願いします。今日はこの辺で・・・
不動産投資の勉強をもっとせねば
- 2008-06-12 (Thu)
- 不動産投資
レバレッジリーディングですが、読んだものを分類分けしておいた方が良いと思い、不動産投資のカテゴリを作りました。不動産投資を始めたいのですが、知識がまったくありません。不動産投資を始めようという動機付けをしてくれたのは、「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」です。その後、書店でたまたま手に取った「1年で10億つくる不動産投資の破壊的成功法」で意を強くし、つい最近「33歳で資産3億円をつくった私の方法」を読んで決意しました。
レバレッジリーディングの教えからすると邪道ですが、今回、図書館で2冊借りて読みました。そのレバレッジメモを残したいと思います。まず一冊目、「本業サラリーマン！第2本業マンション経営！」です。
中山さんは「金持ち父さんシリーズ」を全て読破していらっしゃって、随所に金持ち父さんの教えがちりばめられておりました。
・自分にはおおいに投資しよう 環境ISO審査委員補の講習会40万円もおしくない
・マンション経営本を読もう
・不動産相場に詳しくなろう
・悪い支出 上司の悪口を言うための飲み代
・将来収益を生み出すものにお金を使う。
・ローンの支払いはすべて経費になるわけではない。元本返済分→経費にならない
・「金持ち父さん貧乏父さん」は年収1000万円を目指す人のバイブル
・常日頃情報収集に心がけよう 収益物件、一般物件、家賃相場、金利・株式情報
・総合課税と分離課税
・マンション経営にかかわる経費
支払利子、修繕費、管理費、水道光熱費、旅費交通費、宣伝広告費、通信費、租税公課、減価償却費、
・キャッシュフローをプラスにする為に、ローン元本返済額と減価償却費のバランスを考えよう
・不動産業者について 媒介契約のいろいろ
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約
・指定流通機構 レインズ
・両手取引 売主、買主両方から手数料をもらうこと
・売主-元付け業者（専任）-買主 のパターンが一番良い
・物件購入の流れ
物件情報が耳に入る→業者に問い合わせ→調査→買付申込→値交渉→売買契約（売買契約書、手付金）→ローン申込→決済日の決定、司法書士への依頼→決済→入居者へのあいさつと家賃振込口座の変更のお知らせ
・不動産購入に必要な諸費用 物件価格の7〜10％
仲介手数料、登記費用、銀行事務手数料、ローン保証料、火災保険料、固定資産税精算金、印紙代、不動産取得税
・司法書士報酬
所有権の移転 1億円を超えるものは約5万円、1000万円を超えるごとに約2000円をプラス
担保権の設定 1億円で約3万円、以降１億増えるごとに7〜8000円をプラス
・不動産にかかわる税金
印紙税 １億円超5億円以下 100,000円
登録免許税 所有権移転 固定資産税評価額×2%、抵当権設定 固定資産税評価額×4%
固定資産税 固定資産税評価額×1.4%
都市計画税 固定資産税評価額×0.3%
不動産取得税 土地 個性資産税評価額×4%、住宅 固定資産税評価額×3%
・物件の探し方
インターネット at home
新聞の不動産情報、不動産業者からの情報
・物件調査の方法
不動産業者からもらえる資料 物件の広告、家賃明細表、固定資産課税評価書のコピー、登記簿謄本のコピー
�々�告 自分の希望の物件に合致しているか
��家賃表 家賃が相場と比較して妥当か
�２板汰蠑譟ゞ疥找板汰蠑譴鬟ぅ鵐拭璽優奪箸妊船Д奪�
�じ把蟷饂裟脳斂製顱仝把蟷饂裟任呂い�らかかるか
�ハ�線価
�Χ疥拇效倭蠑�
��謄本 物件の遍歴（売却のいきさつが読める場合あり）、債権者、土地と建物の所有者が一致しているか
・物件算定価格と購入シミュレーション
・現地調査 外観、建物（雨漏り、地震の影響、ひび割れ）、周辺施設、入居者調査
本日はこの辺で、あすはもう一冊「ゼロからの不動産投資」をレバレッジメモします。
 | 金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法 (2003/07/11) ロバート・キヨサキシャロン・レクター 商品詳細を見る |
 | 1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法 (2005/10/28) 金森 重樹 商品詳細を見る |
 | 33歳で資産3億円をつくった私の方法 (2006/02) 午堂 登紀雄 商品詳細を見る |
レバレッジリーディングの教えからすると邪道ですが、今回、図書館で2冊借りて読みました。そのレバレッジメモを残したいと思います。まず一冊目、「本業サラリーマン！第2本業マンション経営！」です。
 | 本業サラリーマン!第2本業マンション満室しろうと経営!―39才年収2329万円の私の方法 (アスカビジネス) (2006/09) 中山 清一 商品詳細を見る |
中山さんは「金持ち父さんシリーズ」を全て読破していらっしゃって、随所に金持ち父さんの教えがちりばめられておりました。
・自分にはおおいに投資しよう 環境ISO審査委員補の講習会40万円もおしくない
・マンション経営本を読もう
・不動産相場に詳しくなろう
・悪い支出 上司の悪口を言うための飲み代
・将来収益を生み出すものにお金を使う。
・ローンの支払いはすべて経費になるわけではない。元本返済分→経費にならない
・「金持ち父さん貧乏父さん」は年収1000万円を目指す人のバイブル
・常日頃情報収集に心がけよう 収益物件、一般物件、家賃相場、金利・株式情報
・総合課税と分離課税
・マンション経営にかかわる経費
支払利子、修繕費、管理費、水道光熱費、旅費交通費、宣伝広告費、通信費、租税公課、減価償却費、
・キャッシュフローをプラスにする為に、ローン元本返済額と減価償却費のバランスを考えよう
・不動産業者について 媒介契約のいろいろ
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約
・指定流通機構 レインズ
・両手取引 売主、買主両方から手数料をもらうこと
・売主-元付け業者（専任）-買主 のパターンが一番良い
・物件購入の流れ
物件情報が耳に入る→業者に問い合わせ→調査→買付申込→値交渉→売買契約（売買契約書、手付金）→ローン申込→決済日の決定、司法書士への依頼→決済→入居者へのあいさつと家賃振込口座の変更のお知らせ
・不動産購入に必要な諸費用 物件価格の7〜10％
仲介手数料、登記費用、銀行事務手数料、ローン保証料、火災保険料、固定資産税精算金、印紙代、不動産取得税
・司法書士報酬
所有権の移転 1億円を超えるものは約5万円、1000万円を超えるごとに約2000円をプラス
担保権の設定 1億円で約3万円、以降１億増えるごとに7〜8000円をプラス
・不動産にかかわる税金
印紙税 １億円超5億円以下 100,000円
登録免許税 所有権移転 固定資産税評価額×2%、抵当権設定 固定資産税評価額×4%
固定資産税 固定資産税評価額×1.4%
都市計画税 固定資産税評価額×0.3%
不動産取得税 土地 個性資産税評価額×4%、住宅 固定資産税評価額×3%
・物件の探し方
インターネット at home
新聞の不動産情報、不動産業者からの情報
・物件調査の方法
不動産業者からもらえる資料 物件の広告、家賃明細表、固定資産課税評価書のコピー、登記簿謄本のコピー
�々�告 自分の希望の物件に合致しているか
��家賃表 家賃が相場と比較して妥当か
�２板汰蠑譟ゞ疥找板汰蠑譴鬟ぅ鵐拭璽優奪箸妊船Д奪�
�じ把蟷饂裟脳斂製顱仝把蟷饂裟任呂い�らかかるか
�ハ�線価
�Χ疥拇效倭蠑�
��謄本 物件の遍歴（売却のいきさつが読める場合あり）、債権者、土地と建物の所有者が一致しているか
・物件算定価格と購入シミュレーション
・現地調査 外観、建物（雨漏り、地震の影響、ひび割れ）、周辺施設、入居者調査
本日はこの辺で、あすはもう一冊「ゼロからの不動産投資」をレバレッジメモします。
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