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レバレッジリーディング・メモ

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働かないで年収5160万円稼ぐ方法


この本を読んでから大分、月日がたってしまいました。

ポッドキャストの「ブックラリー」に川島さん本人が出演されたのを契機に

その可能性に惹かれ、忠実な実践を目的に

働かないで年収5160万円稼ぐ方法働かないで年収5160万円稼ぐ方法
(2007/04/28)
川島 和正

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働かないで年収5160万円稼ぐ方法の実践日記」を立ち上げました。

年収5160万円は、まだ達成できていませんが、

内容自体は本物です。

本を読んで行動しただけで実績を上げることは可能だとは思います、

ただ、泥臭い行動、失敗を繰り返して、成功法則を見つけ出せる人でないと難しいような気がします。

モデリングという言葉をご存知の方はいらっしゃいますか?

モデリングとは、成功した人のやっていることを全く真似ることで

その人が何年もかかって習得したような技術を数日、いや数時間で習得するやり方のことです。

まさに、インターネットを使ったこの情報起業も全くモデリングが当てはまります。

目標達成に向け、時間短縮を図りたい方は、川島さんが作った商材を購入したみるのも手だと思います。


テリー伊藤氏も「あ然!」とした年収5160万円本の著者川島和正の最高傑作「パソコンど素人の主婦やサラリーマンが1日20分の片手間副業で月収273万円をらくらく稼いだ方法 ~7DAYSプログラム~」


【残1日】川島和正の「1000MANプログラム」
↑↑↑ここには年収1億円証拠画像が乗っていました。

繰り返しますが、本だけでも情報は十分だと思います。

その後で、その人がどれ位真剣に取り組むかで結果が変わってきます。

情報商材はその行動の中で疑問を感じたことを解決するために使うものだと思います。

しかし、泥臭い思考時間もとっても大事ですので商材コレクターだけにはならないでください。

不動産投資のABC

不動産投資のABC -物件管理が新たな利益を作り出す (金持ち父さんのアドバイザーシリーズ)不動産投資のABC -物件管理が新たな利益を作り出す (金持ち父さんのアドバイザーシリーズ)
(2006/11/10)
ケン・マクロイ

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先ほどまで全編ついてレバレッジメモしていたのですが、自分の不注意な操作で消えてしまいました。そこで、最も重要な箇所のみピックアップします。

不動産投資に関するいくつかの原則
・売主が要求する価格は不適切なものである。
・あなたが割り出した物件の価値が、あなたのオファー額となる。
・集合住宅の場合、物件の価値は、現在のキャッシュフローに基づいたものになる。

物件評価の5ステップ
1.物件からの収入を確認する。
2.支出を確認する。
3.純営業収益(NOI)を計算する。
4.期待利回りと評価額を計算する。
5.ローンの支払額とあなたの利益(キャッシュ・オン・キャッシュ)を計算する。

NOI(純営業収益)=収入-支出
期待利回り=NOI(純営業収益)÷購入価格
物件評価額およびオファー価格=NOI÷期待利回り
キャッシュ・オン・キャッシュリターン=利益÷頭金の支払額

買付証明書
契約書

不測の事態
ローンに関するものとデューデリジェンスに関するもの
ローン特別条項の記述
デューデリジェンス中の不測の事態に対応する
・契約後、ある程度の情報開示期間中に不測の事態が生じた場合、物件の取引について再度交渉する権利を明記する。

デューデリジェンスのチェックリスト(重要です)
<書類の監査>
目的・・・実際の潜在収入の計算を検証する。
・すべてのユニットの署名のある賃貸借契約書。法的拘束力をもつ契約書があることを確認する。
・家賃台帳の月額家賃
・敷金、これらの敷金は入居者に帰属するが、新しいオーナーに移管される。
・入居者の状況。家賃を期日までに払っているか。他の住人の迷惑になるような行為をしていないか。すべての入居者について、信用や犯罪歴のチェックはすんでいるか。
<屋内の検査>
目的・・・物件についての物理的面を知り、入居者の状況について感触を得るのに役立つ。また、もしこの物件を購入したとしたら、将来のキャッシュフローにどのような問題が起こるかを理解する手助けとなる。動産の実際の状態を判断し、規模の大きな修繕がどれくらい必要かについての感触が得られる。
・現在の入居者のライフスタイルについての手ががり。
・売主は賃貸中だと言っているが、住んでいる人がいないユニット。
・無くなっている家具や調理器具、あるいは使用の寿命がほとんど切れかかっている備品。
・建物や設備に対する水や火、または入居者による大きな損傷。
・各ユニットの害虫の問題を示すような証拠を探し、害虫駆除が必要な部分をすべて記録すること。
<政府の監督官庁による検査>
目的・・・物件が政府の基準を遵守していることを確認する。
・消防法違反。
・無許可の問題。改造や増築。
・アスベストや有害なカビ、鉛系のペンキ、放射性物質。
・建築規制の違反や別の物件への不法侵害。
<業者との契約の検査>
目的・・・現在のオーナーと業者が交わしている契約を確認し、もしそれらの契約が所有権の移転の後も残るものであれば、その改善方法を考える。
・プールに関わる請負契約。
・暖房、空調、エアコンに関わる請負契約。
・造園に関する契約。
・コインランドリーの設備に関する請負契約。
・配線や警報に関わる請負契約。
・駐車場に関わる契約。
・広告に関わる契約。
<外観の検査>
目的・・・物件の外回りをすべて評価し、いつ修繕や交換が必要になるかを確認する。
・屋根の問題
・暖房、換気、冷房システムの状態、設備に関する契約、メンテナンスの記録。修繕の記録や各々の装置の使用年数。
・現行の規則を遵守していないような電気配線。
・老朽化したり、腐食したり、水漏れしたりしている水道管。
・外壁の塗装や装飾の状態。
・敷地内の私道や駐車場の状態。
・造園の問題。給水やスプリンクラーの装置の故障、剪定が必要な大きな樹木、歩道にひび割れを作ったり基礎部分に問題を起こしたりする育ちすぎた木の根など。


道は開ける

道は開ける 新装版道は開ける 新装版
(1999/10)
デール カーネギーDale Carnegie

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色々な本を読んでいくと、色々な本を薦めしているのですが、この本は複数の方が紹介していてとても気になっていたものです。納得しました、これは「人生の書」と言えるものです。この本を読めば、あの秋葉原の事件も起きなかったでしょう。すべてに人にお薦めします。
レバレッジメモを行うと、すべて書き出す必要があるので、二つだけ書き留めておきます。
悩みを解決するための魔術的公式
1.起こりうる最悪の事態とは何か」と自問する。
2.やむをえない場合には、最悪の事態を受け入れる覚悟をすること。
3.それから落ち着いて最悪状態を好転させるよう努力すること。
仕返しをしてはならない。敵を傷つける前に自分を傷つける結果となるからだ。私たちはアイゼンハウアーの態度を見習おう。つまり、一分たりとも無駄にしないために、きらいな人については考えないことだ。

この本と時を同じくして読んだ「タイムシフティング」の中にも同じ考えが流れていました。こちらもお薦めです。
タイムシフティング―無限の時間を創り出すタイムシフティング―無限の時間を創り出す
(1997/05)
ステファン レクトシャッフェン

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今に入り込むこと
時間に境界線を設けること
ありふれた日常に敬意を払うこと
自然発生的な時間を造りだすこと
何でも自分のしたいことをすること
修養の時間を造りだすこと
誰の時間も等しく平等である←革命的ことば

「仕組み」仕事術

最少の時間と労力で最大の成果を出す「仕組み」仕事術最少の時間と労力で最大の成果を出す「仕組み」仕事術
(2008/03/03)
泉 正人

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このブログのきっかけをつくってくださった「レバレッジリーディング」著者本田直之さんお薦めの書籍です。今まで1~2時間かかっていた仕事を、5分で終わらせる為の具体的な方法を紹介しています。
・「仕組み」とは「誰が、いつ、何度やっても同じ結果がだせるシステム」のこと
・「できるビジネスマン」は高い能力を身に付けていて、それを「仕組み」にすることができる人
・仕事は「作業系」「考える系」があり、「作業系」の仕事こそ「仕組み」づくりが有効
・「千円札は拾うな。」安田佳生さんはこう書いている
千円札は拾うな。                                                    千円札は拾うな。
(2006/01/20)
安田 佳生

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「優秀な人にたくさんの仕事をさせてしまうと、その人が持つ最も大切な能力が発揮されなくなってしまう。その最も大切な能力とは、「新しいものを生み出す能力」である。優秀でない人は、暇になれば暇なだけで終わってしまうが、優秀な人というのは、暇な時間ができると、意識的に、あるいは、無意識のうちに、それを「考える時間」にあて、そして実際に、必ず何か新しいものを生み出す。優秀な人に「自由な時間」を与えるほど効率のいい戦略はない。」
・「仕組み」をつくることで捻出した時間と労力を、ひたすら「頭で考えること」に振り向ける
・成功体験を「仕組み化」する
・ルーチンワークを「仕組み化」する
・「時間をいかに有効に活用するか」はビジネスマンにとって永遠の課題
・時間をいくらかけても売上げ増には直結しない業務に関しては、むしろ「仕組み化」することで効率化をはかり、コストを最小限にすべき
・「仕組み」づくりは、将来の自分への投資
・忙しい時こそ成長のチャンス、「考え方を変える」こと、それが「仕組み」をつくることの第一歩である
・「仕組み」でチームを動かす→他人の能力を信頼してまかせられる→彼らがその仕事を問題なく実行できるような「仕組み」をつくって、その上で仕事をさせなければならない
・小山昇さん著「儲かる仕組みをくつりなさい」では以下のように書いている
「儲かる仕組み」をつくりなさい----落ちこぼれ企業が「勝ち残る」ために「儲かる仕組み」をつくりなさい----落ちこぼれ企業が「勝ち残る」ために
(2005/08/09)
小山 昇

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「管理職の中には、「マネジメントとは人を管理することだ」ととらえている人が多くいます。しかし、それは誤りです。「人の管理」と考えると、自然とその人物を好きか嫌いかで判断・評価してしまうからです。(中略)では、管理職は何を管理すべきなのか。仕事です。これなら好き嫌いは関係ありません。だから仕事の管理をすればするほど、組織は明るくなります。」
・「成功者の真似」が必要 できる人、仕事を効率よくこなしているビジネスマンを真似る
・本田直之さん著「レバレッジリーディング」では以下のように書いている
「自分のやる気に他人の知恵や経験というレバレッジをかければ、何十倍、いや何百倍もの結果を出すことができる。」(だから、他の成功しているブロガーの真似をするだけで成果はおのずとついて来るとになりますね・・・)
・失敗も「仕組み化」で防げる、減らせる
・「仕組み」が遂行される「仕組み」をつくる
・続ける「仕組み」をつくる 強い意志や根性がなくても続けられることが大事
・続けるためのアイデア①小さな目標をつくる
・石田淳さん著「続ける技術」「すごい「実行力」」
「続ける」技術「続ける」技術
(2006/10/20)
石田 淳

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すごい「実行力」 (知的生きかた文庫 い 53-1)すごい「実行力」 (知的生きかた文庫 い 53-1)
(2007/06/20)
石田 淳

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ポイントカードを推奨、できたら1ポイント、すごくできたら2ポイント→自分にほうびをあげる
・続けるためのアイデア②他人のパワーを使う
・「仕組み」仕事術、3つの黄金ルール
①才能に頼らない
②意思の力に頼らない
③記憶力に頼らない
・チェックシートを徹底活用する
・使えるチェックシートをつくる4つのコツ
①「To Do」と「詳細」に分ける
②できるだけ細かい手順に落とし込む
③判断を入れない
④二度目からはアルバイトもできるように
・なんでもチェックシートにする
・トリンプ・インターナショナル吉越浩一郎さん著「2分以内で仕事は決断しなさい」
2分以内で仕事は決断しなさい―スピード重視でデキる人になる!2分以内で仕事は決断しなさい―スピード重視でデキる人になる!
(2005/04)
吉越 浩一郎

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「社員のIQを5倍にしたり、労働時間を5倍にするのはまず不可能ですが、スピードならやり方次第で5倍にできる。」
・メンテナンスが簡単にできることは「仕組み」を仕事に定着させるために必要な条件です
・チェックシートを社内で共有するときのコツ
①共有フォルダに入れる
②更新があればメーリングリストに流す
③シートの更新は誰でもOK
・あらゆるタスクを一元管理する。
①同じものを2つ持たない
②PCは1台をとことん使う
③何でも放り込む
④フォルダを細かく分けすぎない
⑤ファイル名にルールをつくる
⑥その他フォルダをつくる
⑦バックアップを「仕組み化」する
・とにかく迷わずリストに入れる
・自分宛にメールを送る
・優先順位をつけず楽な仕事から片付ける あくまでも頭を使わない
・仕事を選択する判断基準は、「重要度」でなく「処理時間」
・仕事をきっちり完了させていく気持ちよさを毎朝味わうのも、ひとつの「仕組み化」といえる
・「考える系」は、定期的にリマインドして、潜在脳に植えつける
・その日に終わらなかったタスクをどうするか。
①タスクが抽象的あるいは複雑であるため、手がつかない、途中で止まってしまう→できるだけ細分化
②そのタスクをやる気がない→スパッと消す。感情を入れない
・メール処理の「仕組み」
①その場で返信する。 メールを読むのは必ず一回だけ
②5秒以上判断に時間をかけない 未完のまま放置しない
③文章は20行以内にまとめる
④選択肢を2つ以上用意する 一回で回答できるように返信する
⑤箇条書きにする
★⑥24時間ルール 24時間以内に拒否や他の意見がなければ、自動的に「承認」となる
他人の出したアイデアに批判する方が頭を使わない
・情報収集 「受身になる」「情報の入りをふさがない」
・7つの習慣
①楽することにこだわる
②シンプルに考える
③記憶せずに記録する
④わからないことは聞く
⑤自分の時間を、時給で判断する
⑥うまくいっている人のまねをする
⑦自分を「型」にはめる
・「仕組み化」は、将来の自分の仕事や時間を買うようなもの
・「仕組み」づくりの第一歩は、まず書き出すこと
・「仕組み化」が機能するとどうなるか?
●「うっかり忘れ」がなくなる
●あせりやストレスから開放される
●根性や気合いに頼らず、「やる気」をコントロールできるようになる
●能力や感性に頼らずに結果が出る

★仕事が一気に楽になる
★ストレスが起こらなくなる

■より生産的なことに時間を使える
「才能とは、努力を継続する力である」羽生善治さんの言葉

本を読む時間よりここに書き込む時間の方が長くなっている。どうしたものか?仕組みが必要だ・・・。

ゼロからの不動産投資

ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円
(2007/07)
赤井 誠

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さっそくレバレッジメモ!
・頭金をどうするか
物件の一割程度の資金をもっていないと、手付金すら入れられません。
・物件入手までの流れ
ネットで物件を探す→不動産業者に資料請求する→現地を見に行く→買い付けを入れる→売買契約を結ぶ(手付金を入れる)→銀行に融資を申し込む→決算、登記する(司法書士)→晴れて自分のものに!
・これだけは揃えたい!銀行融資に必要な資料
①物件の資料 
・販売図面 公図
・レントロール(家賃表、入居状況)
・納税通知書(固定資産税・都市計画税)
・この物件を購入しようと考えた理由とその根拠
・物件のアピールポイント(駅が近い、学校が近い、病院が近い等、ニーズがあることなど)
・部屋が埋まっていない原因分析と自分はどうやって満室にするか、など
②返済シュミレーション
・入居率90,80,60%を想定した場合
・融資額、金利、返済期間の違いによる30年間のキャッシュフロー
③融資希望金額と期間
④自分の資料
 ・家族構成
 ・経歴(出身大学、就職履歴)
 ・勤務先(住所、所属、役職、勤続年数)
 ・過去3年間の所得(源泉徴収表)
 ・今年の給与明細
 ・ボーナス明細と年収予想
 ・確定申告書(初めての人は不要)
 ・自分のアピールポイント(不動産への真摯な取り組み姿勢など、自慢できるところは何でも書く)
⑤所有物物件資料
 ・収支一覧(購入額、借入金、入居状況、固定資産税、現状のキャッシュフロー)
 ・登記簿謄本のコピー
 ・ローン返済表
⑥その他金融資産一覧
 ・年金
 ・財形貯蓄
 ・銀行預金
 ・株
 ・債券
 ・退職金積み立て額
 ・その他金目のものなんでも
⑦法人の決算書(直近3期分)※法人で買う人のみ
・銀行はきちんとした人・物件には融資をしたがっている
・区分所有のワンルームの融資は相当難しい 500万円を借りるのに金利3%で物件価格の80%までがもっとも良い条件だった。

<アパートローンを扱っている銀行>
○三井住友銀行(SMBC)
全国のRC物件に強く、収益還元で評価してくれ、フルローンが可能
○りそな銀行
全国のアパートマンション対応。基本的に積算評価。中古でも長く借りられる。
○三菱東京UFJ銀行
UFJと合併してからアパートローンは積極的に行っている。ただし、SMBCと比べると評価は厳しい。
○オリックス信託銀行
大都市圏では融資を受けやすい。融資額は条件によってはフルローン可能だが、たいていは物件の90%まで。総融資額は年収の10倍までが目処
○スルガ銀行
区分所有からい1棟まで、融資は比較的受けやすい。ただ、金利が4.5%以上とかなり高め、ただし、半年・1年の返済で金利見直しアリ?
○全期間固定のSBIのグッドローン
・間取り・風呂などの大きな設備がしっかりしているかチェック
・周辺調査 その周辺のアパート、マンションの空き状況チェック 空室=ガスメーターの下のレバーが横になっている。
・管理会社の業態で入居率は変わる 客付け主体の会社に管理を任せた方が良いかもしれない
・募集広告は満足のいくものをつくろう
・物件を満室にするには業者まかせはダメ 自分で工夫、実行に移そう
・ノンリコースローン(ノンリコ) 投資リスクを限定した連帯保証人が不要で、借主の資産や信用力によらないアパートローン
・見学しないとわからないRC物件比較
<銀行融資フルローンの条件>
○現在の物件の収支がキャッシュフロー的に問題ないか
○物件価格の積算価格が債務超過でないか
 積算価格と収益価格についてはこちらをご覧ください。
○SMBCのフルローン基準(2006年2月時点)
家賃の80%から金利4%での返済と、管理費として家賃の10%を引いたものが黒字になること
家賃×80%-金利4%での返済額-管理費(家賃収入の10%)>0 となること
○1億円超の物件では属性が問われる
上場企業社員、マイナス資産がない
年収500万円くらいの人でもフルローンを受けている
個人で融資に行くよりは、実績のある業者経由で融資を依頼したほうが有利

・物件は利回りと積算価格を重視して選ぼう
・エレベータの経費は業者を変更することで安くできる。SEC、ジャパンエレベータ
・清掃費 シルバー人材でかなり安くできる。
・女性に好かれるような物件、女性の心をつかむ
・小規模企業共済 最大月7万円を掛け金とすることができ、その掛け金は全額所得控除になる、また、必要な時に掛け金の範囲内で安い金利でお金を借りられる
・「法人したほうが得にになる所得ポイント」
・金利は今後かならず上がる。固定金利・変動金利のどちらをとるかは各自の戦略により決定すべき。
・入居募集 敷金礼金あり、敷金礼金ゼロ+賃料アップ
・満室は経営基盤をかためるパワー
・電気代半減プロジェクト 蛍光管の変更
・マンション名変更
・自作パンフ
・物件の至るところをすべてほめましょう
・NW作戦 残りわずか
・セキュリティーは今や必需品 暗証番号キー、セキュリティホン
・会社設立のためには
会社名、役員名・住所・生年月日、業種、資本金
・税理士選びは慎重に→面倒でも、一度たずねる
本、DVDを出している先生は概して対応が悪い
ホームページが意外と対応が悪かったり・・・
・LLCのメリット
①設立時にかかる費用が安い
②会社の機関(役員、株主総会等)に関するルールがない
③配当を自由に決めることができる 出資割合と関係なく自由に利益を配当できる。
④決算広告が不要
⑤役員の任期に関する定めがない
・LLCのデメリット
みなし個人としてのアパートローンを受けられなくなり、事業ローンだけとなる可能性あり
・法人化 経営委託料10%の業務内容
①賃貸料・地代等の請求、集金及び受領
②賃貸不動産の維持管理業務
③賃貸不動産契約履行の監督、管理業
④賃貸不動産の募集及び更新時の賃貸設定業務
⑤契約満了時における立ち退き等の交渉及び整理業務
・浦田健著「金持ち大家さん」になるマル秘裏マニュアル を読む
「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル
(2005/11/30)
浦田 健

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・法人化するための目安 以下の2つ以上当てはまる人
○不動産所得が1,000万以上
○所得を分割できる人がいる
○今後も物件を増やすつもり
○サラリーマンの給与が800万以上
<銀行融資までの行内での手続き>
1.担当者が直属の上司、支店長とディスカッションして問題点を詰め、不足データや不明点をお客様に確認する。
2.行内向けの稟議書作成
3.支店長、本部審査部門(2億円以上か?)が決裁
稟議書の中身
①会社・事業の概要②申し出の経緯(誰からの話か)③要件事由(何に使うか)④返済の計画・原資、保全(保証人、担保など)⑤条件(金利、返済スケジュール)⑥担当支店の見解「意見」「対応方針」
・駐車場、駐輪場運営も大事な資金源
・車の法人化にデメリットなし
・不動産セミナー
①入居者の物件選びの重要条件 ・家賃 ・間取り(向き、階数) ・エリア
②最近急上昇の条件 ・初期費用 ・セキュリティ
③住まいのそばに絶対必要な施設 コンビニ、銀行ATM、郵便局、100円ショップ
・キャッシュフローに関しての本 広瀬智也著「キャッシュフローを生む不動産投資」
キャッシュフローを生む不動産投資キャッシュフローを生む不動産投資
(2005/03/08)
広瀬 智也

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巻末近くに参考にされた書籍一覧が乗っています。不動産関係だけで20冊以上、敬服いたします。僕はまだまだ勉強が足りません。「あかちゃん」のブログはこちらです。勝手に紹介してすみません。
 本の内容をかなりの部分抜き出しているので、これってもしかして著作権侵害になるのではないかと心配になってきました。もし、抵触するようでしたら直ぐに削除いたしますので、詳しい方がいらっしゃいましたらご指摘をお願いします。今日はこの辺で・・・

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