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不動産投資のABC

不動産投資のABC -物件管理が新たな利益を作り出す (金持ち父さんのアドバイザーシリーズ)不動産投資のABC -物件管理が新たな利益を作り出す (金持ち父さんのアドバイザーシリーズ)
(2006/11/10)
ケン・マクロイ

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先ほどまで全編ついてレバレッジメモしていたのですが、自分の不注意な操作で消えてしまいました。そこで、最も重要な箇所のみピックアップします。

不動産投資に関するいくつかの原則
・売主が要求する価格は不適切なものである。
・あなたが割り出した物件の価値が、あなたのオファー額となる。
・集合住宅の場合、物件の価値は、現在のキャッシュフローに基づいたものになる。

物件評価の5ステップ
1.物件からの収入を確認する。
2.支出を確認する。
3.純営業収益(NOI)を計算する。
4.期待利回りと評価額を計算する。
5.ローンの支払額とあなたの利益(キャッシュ・オン・キャッシュ)を計算する。

NOI(純営業収益)=収入-支出
期待利回り=NOI(純営業収益)÷購入価格
物件評価額およびオファー価格=NOI÷期待利回り
キャッシュ・オン・キャッシュリターン=利益÷頭金の支払額

買付証明書
契約書

不測の事態
ローンに関するものとデューデリジェンスに関するもの
ローン特別条項の記述
デューデリジェンス中の不測の事態に対応する
・契約後、ある程度の情報開示期間中に不測の事態が生じた場合、物件の取引について再度交渉する権利を明記する。

デューデリジェンスのチェックリスト(重要です)
<書類の監査>
目的・・・実際の潜在収入の計算を検証する。
・すべてのユニットの署名のある賃貸借契約書。法的拘束力をもつ契約書があることを確認する。
・家賃台帳の月額家賃
・敷金、これらの敷金は入居者に帰属するが、新しいオーナーに移管される。
・入居者の状況。家賃を期日までに払っているか。他の住人の迷惑になるような行為をしていないか。すべての入居者について、信用や犯罪歴のチェックはすんでいるか。
<屋内の検査>
目的・・・物件についての物理的面を知り、入居者の状況について感触を得るのに役立つ。また、もしこの物件を購入したとしたら、将来のキャッシュフローにどのような問題が起こるかを理解する手助けとなる。動産の実際の状態を判断し、規模の大きな修繕がどれくらい必要かについての感触が得られる。
・現在の入居者のライフスタイルについての手ががり。
・売主は賃貸中だと言っているが、住んでいる人がいないユニット。
・無くなっている家具や調理器具、あるいは使用の寿命がほとんど切れかかっている備品。
・建物や設備に対する水や火、または入居者による大きな損傷。
・各ユニットの害虫の問題を示すような証拠を探し、害虫駆除が必要な部分をすべて記録すること。
<政府の監督官庁による検査>
目的・・・物件が政府の基準を遵守していることを確認する。
・消防法違反。
・無許可の問題。改造や増築。
・アスベストや有害なカビ、鉛系のペンキ、放射性物質。
・建築規制の違反や別の物件への不法侵害。
<業者との契約の検査>
目的・・・現在のオーナーと業者が交わしている契約を確認し、もしそれらの契約が所有権の移転の後も残るものであれば、その改善方法を考える。
・プールに関わる請負契約。
・暖房、空調、エアコンに関わる請負契約。
・造園に関する契約。
・コインランドリーの設備に関する請負契約。
・配線や警報に関わる請負契約。
・駐車場に関わる契約。
・広告に関わる契約。
<外観の検査>
目的・・・物件の外回りをすべて評価し、いつ修繕や交換が必要になるかを確認する。
・屋根の問題
・暖房、換気、冷房システムの状態、設備に関する契約、メンテナンスの記録。修繕の記録や各々の装置の使用年数。
・現行の規則を遵守していないような電気配線。
・老朽化したり、腐食したり、水漏れしたりしている水道管。
・外壁の塗装や装飾の状態。
・敷地内の私道や駐車場の状態。
・造園の問題。給水やスプリンクラーの装置の故障、剪定が必要な大きな樹木、歩道にひび割れを作ったり基礎部分に問題を起こしたりする育ちすぎた木の根など。


ゼロからの不動産投資

ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円
(2007/07)
赤井 誠

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さっそくレバレッジメモ!
・頭金をどうするか
物件の一割程度の資金をもっていないと、手付金すら入れられません。
・物件入手までの流れ
ネットで物件を探す→不動産業者に資料請求する→現地を見に行く→買い付けを入れる→売買契約を結ぶ(手付金を入れる)→銀行に融資を申し込む→決算、登記する(司法書士)→晴れて自分のものに!
・これだけは揃えたい!銀行融資に必要な資料
①物件の資料 
・販売図面 公図
・レントロール(家賃表、入居状況)
・納税通知書(固定資産税・都市計画税)
・この物件を購入しようと考えた理由とその根拠
・物件のアピールポイント(駅が近い、学校が近い、病院が近い等、ニーズがあることなど)
・部屋が埋まっていない原因分析と自分はどうやって満室にするか、など
②返済シュミレーション
・入居率90,80,60%を想定した場合
・融資額、金利、返済期間の違いによる30年間のキャッシュフロー
③融資希望金額と期間
④自分の資料
 ・家族構成
 ・経歴(出身大学、就職履歴)
 ・勤務先(住所、所属、役職、勤続年数)
 ・過去3年間の所得(源泉徴収表)
 ・今年の給与明細
 ・ボーナス明細と年収予想
 ・確定申告書(初めての人は不要)
 ・自分のアピールポイント(不動産への真摯な取り組み姿勢など、自慢できるところは何でも書く)
⑤所有物物件資料
 ・収支一覧(購入額、借入金、入居状況、固定資産税、現状のキャッシュフロー)
 ・登記簿謄本のコピー
 ・ローン返済表
⑥その他金融資産一覧
 ・年金
 ・財形貯蓄
 ・銀行預金
 ・株
 ・債券
 ・退職金積み立て額
 ・その他金目のものなんでも
⑦法人の決算書(直近3期分)※法人で買う人のみ
・銀行はきちんとした人・物件には融資をしたがっている
・区分所有のワンルームの融資は相当難しい 500万円を借りるのに金利3%で物件価格の80%までがもっとも良い条件だった。

<アパートローンを扱っている銀行>
○三井住友銀行(SMBC)
全国のRC物件に強く、収益還元で評価してくれ、フルローンが可能
○りそな銀行
全国のアパートマンション対応。基本的に積算評価。中古でも長く借りられる。
○三菱東京UFJ銀行
UFJと合併してからアパートローンは積極的に行っている。ただし、SMBCと比べると評価は厳しい。
○オリックス信託銀行
大都市圏では融資を受けやすい。融資額は条件によってはフルローン可能だが、たいていは物件の90%まで。総融資額は年収の10倍までが目処
○スルガ銀行
区分所有からい1棟まで、融資は比較的受けやすい。ただ、金利が4.5%以上とかなり高め、ただし、半年・1年の返済で金利見直しアリ?
○全期間固定のSBIのグッドローン
・間取り・風呂などの大きな設備がしっかりしているかチェック
・周辺調査 その周辺のアパート、マンションの空き状況チェック 空室=ガスメーターの下のレバーが横になっている。
・管理会社の業態で入居率は変わる 客付け主体の会社に管理を任せた方が良いかもしれない
・募集広告は満足のいくものをつくろう
・物件を満室にするには業者まかせはダメ 自分で工夫、実行に移そう
・ノンリコースローン(ノンリコ) 投資リスクを限定した連帯保証人が不要で、借主の資産や信用力によらないアパートローン
・見学しないとわからないRC物件比較
<銀行融資フルローンの条件>
○現在の物件の収支がキャッシュフロー的に問題ないか
○物件価格の積算価格が債務超過でないか
 積算価格と収益価格についてはこちらをご覧ください。
○SMBCのフルローン基準(2006年2月時点)
家賃の80%から金利4%での返済と、管理費として家賃の10%を引いたものが黒字になること
家賃×80%-金利4%での返済額-管理費(家賃収入の10%)>0 となること
○1億円超の物件では属性が問われる
上場企業社員、マイナス資産がない
年収500万円くらいの人でもフルローンを受けている
個人で融資に行くよりは、実績のある業者経由で融資を依頼したほうが有利

・物件は利回りと積算価格を重視して選ぼう
・エレベータの経費は業者を変更することで安くできる。SEC、ジャパンエレベータ
・清掃費 シルバー人材でかなり安くできる。
・女性に好かれるような物件、女性の心をつかむ
・小規模企業共済 最大月7万円を掛け金とすることができ、その掛け金は全額所得控除になる、また、必要な時に掛け金の範囲内で安い金利でお金を借りられる
・「法人したほうが得にになる所得ポイント」
・金利は今後かならず上がる。固定金利・変動金利のどちらをとるかは各自の戦略により決定すべき。
・入居募集 敷金礼金あり、敷金礼金ゼロ+賃料アップ
・満室は経営基盤をかためるパワー
・電気代半減プロジェクト 蛍光管の変更
・マンション名変更
・自作パンフ
・物件の至るところをすべてほめましょう
・NW作戦 残りわずか
・セキュリティーは今や必需品 暗証番号キー、セキュリティホン
・会社設立のためには
会社名、役員名・住所・生年月日、業種、資本金
・税理士選びは慎重に→面倒でも、一度たずねる
本、DVDを出している先生は概して対応が悪い
ホームページが意外と対応が悪かったり・・・
・LLCのメリット
①設立時にかかる費用が安い
②会社の機関(役員、株主総会等)に関するルールがない
③配当を自由に決めることができる 出資割合と関係なく自由に利益を配当できる。
④決算広告が不要
⑤役員の任期に関する定めがない
・LLCのデメリット
みなし個人としてのアパートローンを受けられなくなり、事業ローンだけとなる可能性あり
・法人化 経営委託料10%の業務内容
①賃貸料・地代等の請求、集金及び受領
②賃貸不動産の維持管理業務
③賃貸不動産契約履行の監督、管理業
④賃貸不動産の募集及び更新時の賃貸設定業務
⑤契約満了時における立ち退き等の交渉及び整理業務
・浦田健著「金持ち大家さん」になるマル秘裏マニュアル を読む
「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル
(2005/11/30)
浦田 健

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・法人化するための目安 以下の2つ以上当てはまる人
○不動産所得が1,000万以上
○所得を分割できる人がいる
○今後も物件を増やすつもり
○サラリーマンの給与が800万以上
<銀行融資までの行内での手続き>
1.担当者が直属の上司、支店長とディスカッションして問題点を詰め、不足データや不明点をお客様に確認する。
2.行内向けの稟議書作成
3.支店長、本部審査部門(2億円以上か?)が決裁
稟議書の中身
①会社・事業の概要②申し出の経緯(誰からの話か)③要件事由(何に使うか)④返済の計画・原資、保全(保証人、担保など)⑤条件(金利、返済スケジュール)⑥担当支店の見解「意見」「対応方針」
・駐車場、駐輪場運営も大事な資金源
・車の法人化にデメリットなし
・不動産セミナー
①入居者の物件選びの重要条件 ・家賃 ・間取り(向き、階数) ・エリア
②最近急上昇の条件 ・初期費用 ・セキュリティ
③住まいのそばに絶対必要な施設 コンビニ、銀行ATM、郵便局、100円ショップ
・キャッシュフローに関しての本 広瀬智也著「キャッシュフローを生む不動産投資」
キャッシュフローを生む不動産投資キャッシュフローを生む不動産投資
(2005/03/08)
広瀬 智也

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巻末近くに参考にされた書籍一覧が乗っています。不動産関係だけで20冊以上、敬服いたします。僕はまだまだ勉強が足りません。「あかちゃん」のブログはこちらです。勝手に紹介してすみません。
 本の内容をかなりの部分抜き出しているので、これってもしかして著作権侵害になるのではないかと心配になってきました。もし、抵触するようでしたら直ぐに削除いたしますので、詳しい方がいらっしゃいましたらご指摘をお願いします。今日はこの辺で・・・

不動産投資の勉強をもっとせねば

レバレッジリーディングですが、読んだものを分類分けしておいた方が良いと思い、不動産投資のカテゴリを作りました。不動産投資を始めたいのですが、知識がまったくありません。不動産投資を始めようという動機付けをしてくれたのは、「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」です。その後、書店でたまたま手に取った「1年で10億つくる不動産投資の破壊的成功法」で意を強くし、つい最近「33歳で資産3億円をつくった私の方法」を読んで決意しました。
金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法
(2003/07/11)
ロバート・キヨサキシャロン・レクター

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1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
(2005/10/28)
金森 重樹

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33歳で資産3億円をつくった私の方法33歳で資産3億円をつくった私の方法
(2006/02)
午堂 登紀雄

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レバレッジリーディングの教えからすると邪道ですが、今回、図書館で2冊借りて読みました。そのレバレッジメモを残したいと思います。まず一冊目、「本業サラリーマン!第2本業マンション経営!」です。
本業サラリーマン!第2本業マンション満室しろうと経営!―39才年収2329万円の私の方法 (アスカビジネス)本業サラリーマン!第2本業マンション満室しろうと経営!―39才年収2329万円の私の方法 (アスカビジネス)
(2006/09)
中山 清一

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中山さんは「金持ち父さんシリーズ」を全て読破していらっしゃって、随所に金持ち父さんの教えがちりばめられておりました。
・自分にはおおいに投資しよう 環境ISO審査委員補の講習会40万円もおしくない
・マンション経営本を読もう
・不動産相場に詳しくなろう
・悪い支出 上司の悪口を言うための飲み代
・将来収益を生み出すものにお金を使う。
・ローンの支払いはすべて経費になるわけではない。元本返済分→経費にならない
・「金持ち父さん貧乏父さん」は年収1000万円を目指す人のバイブル
・常日頃情報収集に心がけよう 収益物件、一般物件、家賃相場、金利・株式情報
・総合課税と分離課税
・マンション経営にかかわる経費
支払利子、修繕費、管理費、水道光熱費、旅費交通費、宣伝広告費、通信費、租税公課、減価償却費、
・キャッシュフローをプラスにする為に、ローン元本返済額と減価償却費のバランスを考えよう
・不動産業者について 媒介契約のいろいろ
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約
・指定流通機構 レインズ
・両手取引 売主、買主両方から手数料をもらうこと
・売主-元付け業者(専任)-買主 のパターンが一番良い
・物件購入の流れ
物件情報が耳に入る→業者に問い合わせ→調査→買付申込→値交渉→売買契約(売買契約書、手付金)→ローン申込→決済日の決定、司法書士への依頼→決済→入居者へのあいさつと家賃振込口座の変更のお知らせ
・不動産購入に必要な諸費用 物件価格の7~10%
仲介手数料、登記費用、銀行事務手数料、ローン保証料、火災保険料、固定資産税精算金、印紙代、不動産取得税
・司法書士報酬 
所有権の移転 1億円を超えるものは約5万円、1000万円を超えるごとに約2000円をプラス
担保権の設定 1億円で約3万円、以降1億増えるごとに7~8000円をプラス
・不動産にかかわる税金
印紙税 1億円超5億円以下 100,000円
登録免許税 所有権移転 固定資産税評価額×2%、抵当権設定 固定資産税評価額×4%
固定資産税 固定資産税評価額×1.4%
都市計画税 固定資産税評価額×0.3%
不動産取得税 土地 個性資産税評価額×4%、住宅 固定資産税評価額×3%
・物件の探し方
インターネット at home
新聞の不動産情報、不動産業者からの情報
・物件調査の方法
不動産業者からもらえる資料 物件の広告、家賃明細表、固定資産課税評価書のコピー、登記簿謄本のコピー
①広告 自分の希望の物件に合致しているか
②家賃表 家賃が相場と比較して妥当か
③家賃相場 近隣家賃相場をインターネットでチェック
④固定資産税証明書 固定資産税はいくらかかるか
⑤路線価
⑥近隣土地相場
⑦謄本 物件の遍歴(売却のいきさつが読める場合あり)、債権者、土地と建物の所有者が一致しているか
・物件算定価格と購入シミュレーション
・現地調査 外観、建物(雨漏り、地震の影響、ひび割れ)、周辺施設、入居者調査
本日はこの辺で、あすはもう一冊「ゼロからの不動産投資」をレバレッジメモします。

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