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2008年07月

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不動産投資のABC

不動産投資のABC -物件管理が新たな利益を作り出す (金持ち父さんのアドバイザーシリーズ)不動産投資のABC -物件管理が新たな利益を作り出す (金持ち父さんのアドバイザーシリーズ)
(2006/11/10)
ケン・マクロイ

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先ほどまで全編ついてレバレッジメモしていたのですが、自分の不注意な操作で消えてしまいました。そこで、最も重要な箇所のみピックアップします。

不動産投資に関するいくつかの原則
・売主が要求する価格は不適切なものである。
・あなたが割り出した物件の価値が、あなたのオファー額となる。
・集合住宅の場合、物件の価値は、現在のキャッシュフローに基づいたものになる。

物件評価の5ステップ
1.物件からの収入を確認する。
2.支出を確認する。
3.純営業収益(NOI)を計算する。
4.期待利回りと評価額を計算する。
5.ローンの支払額とあなたの利益(キャッシュ・オン・キャッシュ)を計算する。

NOI(純営業収益)=収入-支出
期待利回り=NOI(純営業収益)÷購入価格
物件評価額およびオファー価格=NOI÷期待利回り
キャッシュ・オン・キャッシュリターン=利益÷頭金の支払額

買付証明書
契約書

不測の事態
ローンに関するものとデューデリジェンスに関するもの
ローン特別条項の記述
デューデリジェンス中の不測の事態に対応する
・契約後、ある程度の情報開示期間中に不測の事態が生じた場合、物件の取引について再度交渉する権利を明記する。

デューデリジェンスのチェックリスト(重要です)
<書類の監査>
目的・・・実際の潜在収入の計算を検証する。
・すべてのユニットの署名のある賃貸借契約書。法的拘束力をもつ契約書があることを確認する。
・家賃台帳の月額家賃
・敷金、これらの敷金は入居者に帰属するが、新しいオーナーに移管される。
・入居者の状況。家賃を期日までに払っているか。他の住人の迷惑になるような行為をしていないか。すべての入居者について、信用や犯罪歴のチェックはすんでいるか。
<屋内の検査>
目的・・・物件についての物理的面を知り、入居者の状況について感触を得るのに役立つ。また、もしこの物件を購入したとしたら、将来のキャッシュフローにどのような問題が起こるかを理解する手助けとなる。動産の実際の状態を判断し、規模の大きな修繕がどれくらい必要かについての感触が得られる。
・現在の入居者のライフスタイルについての手ががり。
・売主は賃貸中だと言っているが、住んでいる人がいないユニット。
・無くなっている家具や調理器具、あるいは使用の寿命がほとんど切れかかっている備品。
・建物や設備に対する水や火、または入居者による大きな損傷。
・各ユニットの害虫の問題を示すような証拠を探し、害虫駆除が必要な部分をすべて記録すること。
<政府の監督官庁による検査>
目的・・・物件が政府の基準を遵守していることを確認する。
・消防法違反。
・無許可の問題。改造や増築。
・アスベストや有害なカビ、鉛系のペンキ、放射性物質。
・建築規制の違反や別の物件への不法侵害。
<業者との契約の検査>
目的・・・現在のオーナーと業者が交わしている契約を確認し、もしそれらの契約が所有権の移転の後も残るものであれば、その改善方法を考える。
・プールに関わる請負契約。
・暖房、空調、エアコンに関わる請負契約。
・造園に関する契約。
・コインランドリーの設備に関する請負契約。
・配線や警報に関わる請負契約。
・駐車場に関わる契約。
・広告に関わる契約。
<外観の検査>
目的・・・物件の外回りをすべて評価し、いつ修繕や交換が必要になるかを確認する。
・屋根の問題
・暖房、換気、冷房システムの状態、設備に関する契約、メンテナンスの記録。修繕の記録や各々の装置の使用年数。
・現行の規則を遵守していないような電気配線。
・老朽化したり、腐食したり、水漏れしたりしている水道管。
・外壁の塗装や装飾の状態。
・敷地内の私道や駐車場の状態。
・造園の問題。給水やスプリンクラーの装置の故障、剪定が必要な大きな樹木、歩道にひび割れを作ったり基礎部分に問題を起こしたりする育ちすぎた木の根など。


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