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ゼロからの不動産投資

ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円ゼロからの不動産投資―めざせ!3年で資産3億円、月収300万円
(2007/07)
赤井 誠

商品詳細を見る

さっそくレバレッジメモ!
・頭金をどうするか
物件の一割程度の資金をもっていないと、手付金すら入れられません。
・物件入手までの流れ
ネットで物件を探す→不動産業者に資料請求する→現地を見に行く→買い付けを入れる→売買契約を結ぶ(手付金を入れる)→銀行に融資を申し込む→決算、登記する(司法書士)→晴れて自分のものに!
・これだけは揃えたい!銀行融資に必要な資料
①物件の資料 
・販売図面 公図
・レントロール(家賃表、入居状況)
・納税通知書(固定資産税・都市計画税)
・この物件を購入しようと考えた理由とその根拠
・物件のアピールポイント(駅が近い、学校が近い、病院が近い等、ニーズがあることなど)
・部屋が埋まっていない原因分析と自分はどうやって満室にするか、など
②返済シュミレーション
・入居率90,80,60%を想定した場合
・融資額、金利、返済期間の違いによる30年間のキャッシュフロー
③融資希望金額と期間
④自分の資料
 ・家族構成
 ・経歴(出身大学、就職履歴)
 ・勤務先(住所、所属、役職、勤続年数)
 ・過去3年間の所得(源泉徴収表)
 ・今年の給与明細
 ・ボーナス明細と年収予想
 ・確定申告書(初めての人は不要)
 ・自分のアピールポイント(不動産への真摯な取り組み姿勢など、自慢できるところは何でも書く)
⑤所有物物件資料
 ・収支一覧(購入額、借入金、入居状況、固定資産税、現状のキャッシュフロー)
 ・登記簿謄本のコピー
 ・ローン返済表
⑥その他金融資産一覧
 ・年金
 ・財形貯蓄
 ・銀行預金
 ・株
 ・債券
 ・退職金積み立て額
 ・その他金目のものなんでも
⑦法人の決算書(直近3期分)※法人で買う人のみ
・銀行はきちんとした人・物件には融資をしたがっている
・区分所有のワンルームの融資は相当難しい 500万円を借りるのに金利3%で物件価格の80%までがもっとも良い条件だった。

<アパートローンを扱っている銀行>
○三井住友銀行(SMBC)
全国のRC物件に強く、収益還元で評価してくれ、フルローンが可能
○りそな銀行
全国のアパートマンション対応。基本的に積算評価。中古でも長く借りられる。
○三菱東京UFJ銀行
UFJと合併してからアパートローンは積極的に行っている。ただし、SMBCと比べると評価は厳しい。
○オリックス信託銀行
大都市圏では融資を受けやすい。融資額は条件によってはフルローン可能だが、たいていは物件の90%まで。総融資額は年収の10倍までが目処
○スルガ銀行
区分所有からい1棟まで、融資は比較的受けやすい。ただ、金利が4.5%以上とかなり高め、ただし、半年・1年の返済で金利見直しアリ?
○全期間固定のSBIのグッドローン
・間取り・風呂などの大きな設備がしっかりしているかチェック
・周辺調査 その周辺のアパート、マンションの空き状況チェック 空室=ガスメーターの下のレバーが横になっている。
・管理会社の業態で入居率は変わる 客付け主体の会社に管理を任せた方が良いかもしれない
・募集広告は満足のいくものをつくろう
・物件を満室にするには業者まかせはダメ 自分で工夫、実行に移そう
・ノンリコースローン(ノンリコ) 投資リスクを限定した連帯保証人が不要で、借主の資産や信用力によらないアパートローン
・見学しないとわからないRC物件比較
<銀行融資フルローンの条件>
○現在の物件の収支がキャッシュフロー的に問題ないか
○物件価格の積算価格が債務超過でないか
 積算価格と収益価格についてはこちらをご覧ください。
○SMBCのフルローン基準(2006年2月時点)
家賃の80%から金利4%での返済と、管理費として家賃の10%を引いたものが黒字になること
家賃×80%-金利4%での返済額-管理費(家賃収入の10%)>0 となること
○1億円超の物件では属性が問われる
上場企業社員、マイナス資産がない
年収500万円くらいの人でもフルローンを受けている
個人で融資に行くよりは、実績のある業者経由で融資を依頼したほうが有利

・物件は利回りと積算価格を重視して選ぼう
・エレベータの経費は業者を変更することで安くできる。SEC、ジャパンエレベータ
・清掃費 シルバー人材でかなり安くできる。
・女性に好かれるような物件、女性の心をつかむ
・小規模企業共済 最大月7万円を掛け金とすることができ、その掛け金は全額所得控除になる、また、必要な時に掛け金の範囲内で安い金利でお金を借りられる
・「法人したほうが得にになる所得ポイント」
・金利は今後かならず上がる。固定金利・変動金利のどちらをとるかは各自の戦略により決定すべき。
・入居募集 敷金礼金あり、敷金礼金ゼロ+賃料アップ
・満室は経営基盤をかためるパワー
・電気代半減プロジェクト 蛍光管の変更
・マンション名変更
・自作パンフ
・物件の至るところをすべてほめましょう
・NW作戦 残りわずか
・セキュリティーは今や必需品 暗証番号キー、セキュリティホン
・会社設立のためには
会社名、役員名・住所・生年月日、業種、資本金
・税理士選びは慎重に→面倒でも、一度たずねる
本、DVDを出している先生は概して対応が悪い
ホームページが意外と対応が悪かったり・・・
・LLCのメリット
①設立時にかかる費用が安い
②会社の機関(役員、株主総会等)に関するルールがない
③配当を自由に決めることができる 出資割合と関係なく自由に利益を配当できる。
④決算広告が不要
⑤役員の任期に関する定めがない
・LLCのデメリット
みなし個人としてのアパートローンを受けられなくなり、事業ローンだけとなる可能性あり
・法人化 経営委託料10%の業務内容
①賃貸料・地代等の請求、集金及び受領
②賃貸不動産の維持管理業務
③賃貸不動産契約履行の監督、管理業
④賃貸不動産の募集及び更新時の賃貸設定業務
⑤契約満了時における立ち退き等の交渉及び整理業務
・浦田健著「金持ち大家さん」になるマル秘裏マニュアル を読む
「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル
(2005/11/30)
浦田 健

商品詳細を見る

・法人化するための目安 以下の2つ以上当てはまる人
○不動産所得が1,000万以上
○所得を分割できる人がいる
○今後も物件を増やすつもり
○サラリーマンの給与が800万以上
<銀行融資までの行内での手続き>
1.担当者が直属の上司、支店長とディスカッションして問題点を詰め、不足データや不明点をお客様に確認する。
2.行内向けの稟議書作成
3.支店長、本部審査部門(2億円以上か?)が決裁
稟議書の中身
①会社・事業の概要②申し出の経緯(誰からの話か)③要件事由(何に使うか)④返済の計画・原資、保全(保証人、担保など)⑤条件(金利、返済スケジュール)⑥担当支店の見解「意見」「対応方針」
・駐車場、駐輪場運営も大事な資金源
・車の法人化にデメリットなし
・不動産セミナー
①入居者の物件選びの重要条件 ・家賃 ・間取り(向き、階数) ・エリア
②最近急上昇の条件 ・初期費用 ・セキュリティ
③住まいのそばに絶対必要な施設 コンビニ、銀行ATM、郵便局、100円ショップ
・キャッシュフローに関しての本 広瀬智也著「キャッシュフローを生む不動産投資」
キャッシュフローを生む不動産投資キャッシュフローを生む不動産投資
(2005/03/08)
広瀬 智也

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巻末近くに参考にされた書籍一覧が乗っています。不動産関係だけで20冊以上、敬服いたします。僕はまだまだ勉強が足りません。「あかちゃん」のブログはこちらです。勝手に紹介してすみません。
 本の内容をかなりの部分抜き出しているので、これってもしかして著作権侵害になるのではないかと心配になってきました。もし、抵触するようでしたら直ぐに削除いたしますので、詳しい方がいらっしゃいましたらご指摘をお願いします。今日はこの辺で・・・
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